Quem deve pagar o ITBI na compra de imóvel — guia completo
1. O que é o ITBI
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ITBI = Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É cobrado quando há transferência de propriedade de imóvel por meio oneroso (compra, permuta, etc.). É um imposto municipal, ou seja, cada prefeitura define regras, alíquotas e forma de pagamento.
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A base de cálculo normalmente é o maior valor entre: valor venal (usado para IPTU), valor de mercado da compra, ou valor de referência da prefeitura.
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A alíquota (percentual) do ITBI varia de município para município — costuma ficar entre 2% e 3%, dependendo da cidade.
2. Quem normalmente paga o ITBI
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Tradicionalmente, quem paga o ITBI é o comprador do imóvel.
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Essa prática existe porque, ao comprar, a pessoa adquire o bem e, portanto, geralmente é quem arca com os custos de formalização da propriedade.Na maioria dos casos, o ITBI precisa ser pago antes do registro da escritura para que a transferência de propriedade seja oficializada no cartório.
3. Existe flexibilidade para definir quem paga?
Sim! Apesar da praxe, não existe uma regra universal fixa:
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A lei municipal de cada cidade pode determinar quem é o “responsável tributário” pelo ITBI.
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Mesmo que a lei diga que o comprador é responsável, é possível negociar no contrato de compra e venda que o vendedor assuma total ou parte do ITBI. Atenção: mesmo que o contrato preveja que o vendedor pague, se a lei municipal designa o comprador como responsável, pode haver risco, porque o município pode cobrar do comprador de qualquer forma.
4. Casos especiais
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Permuta: Se a transação for uma permuta (troca de imóveis), normalmente cada parte paga o ITBI sobre o imóvel que vai receber.Isenções: Dependendo do município, pode haver isenções ou reduções de ITBI para determinados casos. Por exemplo, para programas habitacionais ou tipos específicos de imóvel (depende da prefeitura).
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Transmissão gratuita: No caso de doação (ou herança), o imposto que incide não é o ITBI, mas sim o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
5. Riscos e pontos de atenção para comprador
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Negociação ruim: Se você assume pagar o ITBI mas não reserva esse valor, pode acabar com um custo surpresa no final da negociação.
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Pagamento atrasado: Se o ITBI não for pago, a escritura pode não ser registrada — o que impede formalmente a transferência de propriedade.
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Cálculo errado: É importante verificar na prefeitura local qual base de cálculo será usada (valor venal, valor da transação, ou valor de referência), para estimar bem quanto será o imposto.
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Acordo contratual: Se negociar que o vendedor pague, sempre coloque isso no contrato e certifique-se de que está bem redigido para evitar problemas.
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