Ao comprar ou vender um imóvel, uma das dúvidas mais comuns é: quem deve pagar pelas certidões necessárias para a negociação? A resposta é: depende do tipo de certidão e do que foi acordado entre as partes. No entanto, existe uma prática consolidada no mercado imobiliário.
A regra geral
Em uma negociação imobiliária, o vendedor é responsável por apresentar documentos que comprovem a regularidade do imóvel e sua própria situação jurídica, enquanto o comprador normalmente arca com os custos da transferência da propriedade, como ITBI, escritura (quando aplicável) e registro.
Ou seja, as certidões necessárias para demonstrar que o imóvel pode ser vendido sem riscos costumam ser de responsabilidade do vendedor, salvo se houver acordo diferente no contrato.
Quais certidões normalmente são pagas pelo vendedor?
O vendedor geralmente providencia:
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidão de ônus reais;
- Certidões forenses (cíveis, fiscais, trabalhistas e federais, quando exigidas);
- Certidões negativas relacionadas ao imóvel ou ao proprietário;
- Outros documentos solicitados pelo banco ou pelo comprador para comprovar a regularidade da venda.
Esses documentos demonstram que o imóvel está livre de pendências que possam comprometer a aquisição.
Quais despesas costumam ser do comprador?
Após a aprovação da documentação, normalmente cabem ao comprador:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);
- Escritura pública (quando a compra não é financiada);
- Registro da escritura ou do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis;
- Custos do financiamento bancário, quando houver.
Essas despesas são necessárias para que o imóvel seja oficialmente transferido ao novo proprietário.
O que diz a legislação?
O Código Civil não determina expressamente quem deve pagar cada certidão. Na prática, prevalece:
- o que foi acordado entre comprador e vendedor no contrato; e
- os usos e costumes do mercado imobiliário.
Além disso, a boa-fé objetiva nas negociações impõe ao vendedor o dever de fornecer informações suficientes para que o comprador possa verificar a situação jurídica do imóvel antes da compra.
É possível negociar?
Sim.
As partes podem definir livremente quem arcará com determinadas despesas, desde que isso fique claramente previsto no contrato de compra e venda.
Em algumas negociações, por exemplo:
- o comprador assume todas as despesas para obter desconto no preço;
- o vendedor paga todas as certidões para facilitar a venda;
- os custos são divididos entre as partes.
O importante é que o acordo seja transparente.
Vale a pena economizar nas certidões?
Não.
As certidões representam um custo relativamente pequeno quando comparado ao valor do imóvel e podem evitar grandes prejuízos, como descobrir posteriormente:
- penhoras;
- ações judiciais;
- dívidas que possam atingir o imóvel;
- restrições que impeçam o registro da compra.
Uma análise documental cuidadosa é uma das etapas mais importantes para garantir uma negociação segura.
Conclusão
Embora a legislação permita que comprador e vendedor negociem livremente essa questão, a prática do mercado é que o vendedor arque com as certidões necessárias para demonstrar a regularidade do imóvel e de sua situação jurídica, enquanto o comprador assume os custos da transferência da propriedade, como ITBI e registro.
Antes de fechar qualquer negócio, conte com a orientação de um corretor de imóveis experiente e faça uma análise completa da documentação.
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